AVALÚOS COMERCIALES - Avalúos Comerciales de Casas Mexico D.F. Valuación de Inmuebles y Maquinaria. Servicio de Avalúos Inmobiliarios Comerciales, Fiscales, Catastrales, Judiciales. Peritos Valuadores Autorizados.

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AM Ingeniería y Avalúos de México S.A. de C.V.
AVALÚOS COMERCIALES
RESUMEN AVALUOS COMERCIALES
AVALÚOS COMERCIALES.- Usted necesita conocer el valor comercial de un inmueble. Desea poner a la venta una casa o comprar un inmueble y no sabe si el precio que le ofrecen es el justo de mercado
Resumen Avalúos Comerciales
DEFINICIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES
Estos tipos de avalúos se realizan para determinar el valor de un bien inmueble, maquinaria y equipo (bien mueble) a una fecha determinada, donde valor significa el equivalente en cifras monetarias o la utilidad que posee dicho bien, el cuál se obtiene a través de un dictamen técnico imparcial.

Estos avalúos comerciales se pueden realizar para los siguientes tipos de operaciones.

● Negociación de Compra-Venta o Renta
● Solicitudes de Créditos
● Seguros
● Obtener una Fianza
● Garantizar Créditos Fiscales al SAT
● Enajenación (Desincorporación de Bienes)
● Embargos
● Liquidaciones y Fusiones
● Auditorías y Control
● Reexpresión de Estados Financieros y Contables
● Cuestiones internas de las empresas
Definición de Avalúos Comerciales
AVALÚOS COMERCIALES DE INMUEBLES
Estos dictámenes o avalúos, se determinan en base a las características físicas, constructivas, ubicación, edad y uso del bien, adicionalmente de una investigación y análisis de mercado. Los bienes inmuebles que pueden ser sujetos a valuación, entre los más comunes se encuentran:

1.- Vivienda o Habitacionales: Casas solas, Departamentos, Casas en Condominio y Terrenos Urbanos con uso de suelo Habitacional.
2.- Comerciales: Locales, Oficinas, Edificios Comerciales y de Oficinas.
3.- Industriales: Bodegas, Naves Industriales.
4.- Servicios: Hoteles, Hospitales, Estacionamientos, Etc.
5.- Agrícolas: Terrenos y Construcciones de uso Agrícola y Forestales
6.- Inmuebles en Construcción – Avance de Obra
7.- Inmuebles con Características Especiales.
Avalúos Comerciales de Inmuebles
AVALÚOS COMERCIALES DE MAQUINARIA Y EQUIPO
Estos dictámenes o avalúos, se determinan en base a la operatividad, características técnicas, cotización del bien nuevo, carteras de activos empresariales, consideración de la edad y vida operativa, estado de conservación, posibilidad de demanda en el mercado existente de este tipo de bienes.

Los bienes sujetos a este tipo de valuación pueden ser: Plantas Industriales y Maquinaria, Instalaciones, Equipos, Mobiliario y Equipo de Oficina, Vehículos en general, Etc.
Avalúos Comerciales de Maquinaria y Equipo
TÉRMINOS REFERENTES A LOS AVALÚOS COMERCIALES
Términos que se deben conocer relacionados a los avaluos comerciales.
Bien.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar, de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.

Bien Inmueble.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

Bien Mueble.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.

Equipo.- Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa.

Maquinaria.- Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
Términos referentes a los Avalúos Comerciales
ENTREGABLE DE UN AVALÚO INMOBILIARIO
Entregable de un Avalúo Inmobiliario
Usted debe recibir un documento en el que se incluya y analice la siguiente información.

I.- Antecedentes
● Solicitante del Avalúo.
● Domicilio
● Perito Valuador
● Cédula del perito valuador
● Fecha de inspección
● Fecha de caducidad del avalúo
● Inmueble que se valúa
● Régimen de propiedad
● Propietario del inmueble
● Objeto del avalúo
● Propósito o destino del avalúo
● Ubicación del inmueble
● Cuenta predial del inmueble
● Cuenta de agua del inmueble

II.- Características Urbanas
● Clasificación de la zona.- De acuerdo a la reglamentación urbana de la localidad. Plan o Programa de Desarrollo Urbano.

● Tipo de construcción dominante.- Describir el tipo de construcción dominante en la zona.

● Población.- Si es escasa, regular o normal, semidensa o densa, esto en función de la densidad de población de la misma.

● Uso de suelo.- Indicar el que se indique en los planes vigentes de desarrollo urbano de la zona, el destino que se le de a la ocupación o empleo del terreno, así como el número de niveles permitidos, área libre permitida y superficie mínima de construcción.

● Vías de acceso e importancia de las mismas.- Indicar las vialidades vehiculares que directa o indirectamente permiten el acceso a la zona.

● Servicio públicos de la zona.- servicios públicos en la zona donde se encuentra el inmueble sujeto, pueden ser completos e incompletos: abastecimiento de agua potable, drenaje y alcantarillado, red de electrificación, paramentos de vialidades, banquetas o aceras, red telefónica, gas natural, vigilancia, transporte y recolección de desechos sólidos.

● Equipamiento y mobiliario urbano.- señalar el conjunto de edificaciones, elementos funcionales, técnicas y espacios predominante de uso público en las que se realizan actividades complementarias a las de habitación y trabajo.

III.- Terreno
● Tramo de calles transversales limítrofes y orientación.

● Medidas y colindancias.

● Superficie total del terreno

● Superficie de construcción vendible del inmueble

● Indiviso (en su caso).- para bienes de régimen privado colectivo, será necesario especificar el porcentaje de indiviso correspondiente; dato que se obtiene principalmente de escrituras públicas de la propiedad y refleja el valor nominal que le corresponde a la unidad condominal, en relación con el valor nominal de todo el condominio.

● Topografía y configuración

● Servicios y/o restricciones

● Croquis de localización ( Macro localización y micro localización)

IV.- Descripción General del Inmueble
● Uso del Inmueble.- se describe la edificación indicando el uso actual que tiene, y haciendo una descripción de las mismas de forma lógica y ordenada que permita reconocer la distribución por niveles de las dependencias o espacios que la conforman. Cuando se trata de bienes inmuebles en régimen de propiedad colectiva, se indicará la descripción general de la edificación o conjunto de construcciones a la que pertenece la unidad condominal que se valúa para a continuación hacer la descripción detallada de esta última, en los términos antes señalados.

● Tipos de construcción
● Superficie de construcción
● Calidad y clasificación de las construcciones (según normas de tesorería)
● Número de niveles
● Edad aproximada de la construcción (según normas de tesorería)
● Vida útil remanente (según normas de tesorería)
● Vida total (según normas de tesorería)
● Estado de Conservación
● Calidad del proyecto
● Unidades rentables susceptibles de rentarse

V.- Elementos de Construcción
Una vez que el perito realiza la inspección al inmueble obtiene estos elementos en donde se describe el sistema de construcción que se utiliza, materiales de construcción, medidas de los mismos, calidad de muebles, diámetros de tuberías, tipo de instalaciones del inmueble sujeto a estudio.

A)
● Cimientos
● Estructura
● Muros
● Entrepisos
● Techos
● Azoteas
● Bardas
B)
● Aplanado
● Plafones
● Lambrines
● Pisos
● Zoclos
● Escaleras
● Pintura
● Recubrimientos especiales
● Carpintería
● Instalación Hidráulica-Sanitaria
● Instalación eléctrica
● Puertas y ventanería metálica
● Vidrería
● Cerrajería
● Fachadas
● Instalaciones Especiales, elementos accesorios y obras complementarias

VI.-Precios de construcciones de características similares (con base en manuales de costos).

VII.- Enfoque de Mercado
Es normalmente considerado el enfoque más directo, recibiendo el mayor  peso específico, cuando  se  valúan  inmuebles  habitacionales,  en los cuales se cuenta  con adecuada investigación de mercado de propiedades similares en la zona del sujeto. Basándose en  el Principio de la Sustitución, su sana aplicación requiere que se cuente con un número razonable de comparables y que los ajustes de las características de éstos sean realizados acertadamente.

En esta parte se analizan lo bienes similares al sujeto en estudio, que aplicándoles factores de homologación tal como lo marca tesorería se llega a un valor por metro cuadrado que finalmente multiplicado por los metros cuadrados de construcción del inmueble se obtiene el valor del mismo.

VIII.- Enfoque Físico
Es normalmente adoptado cuando estamos tratando con propiedades de uso especializado, propiedades nuevas o sin terminar o con propiedades que rara vez  son  vendidas o  rentadas  en  el mercado.

Se analizan los terrenos similares al sujeto que se encuentren en la zona, se le aplican factores de homologación y finalmente se llega al valor por metro cuadrado de terreno, se obtiene también el valor de reposición nuevo de las construcciones aplicando valores de manuales de construcción a todo eso se le suma las instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.

IX.- Enfoque de Capitalización de Ingresos
Basado en el Principio  de la Anticipación, resulta particularmente útil cuando se valúan propiedades que   normalmente son adquiridas como inversión, basándose  en  su  capacidad  para  generar  ingresos. Conjuntos  residenciales (incluyendo edificios de departamentos grandes y pequeños), edificios comerciales o inmuebles industriales representan buenos ejemplos de estos tipos de propiedades.

Este enfoque estima el valor presente de los beneficios futuros derivados del bien. Para ello se analiza y aplica la tasa de capitalización adecuada y deducciones apropiadas para el tipo de inmueble que se está valuando. Para ello se necesita realizar un estudio de inmuebles similares al sujeto que se encuentren en renta.

X.- Consideraciones previas a la conclusión
Se relacionan circunstancias, factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en la conclusión.
Se argumentan y fundamentan objetivamente, las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido sin perder de vista el propósito del avalúo.
Se deberá incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicios del valuador, contribuyan al mejor uso del avalúo.

XI.- Conclusión ( Resultado ó Valor del Inmueble)
El valor concluido se indica en números redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su elaboración.
El importe del valor concluido siempre se expresará en moneda nacional.
Firma del perito.

XII.- Anexos
● Fotografías ( que se obtienen al momento de la inspección técnica en sitio realizada por el perito valuador).
● Fotos de comparables.
● Planos del levantamiento (cuyas mediciones se realizan en sitio por el perito valuador).
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