AVALÚOS INMOBILIARIOS - Avalúos Comerciales de Casas Mexico D.F. Valuación de Inmuebles y Maquinaria. Servicio de Avalúos Inmobiliarios Comerciales, Fiscales, Catastrales, Judiciales. Peritos Valuadores Autorizados.

Oficinas Zona Centro
Rio Misisipi 49 Piso 14
Del. Cuauhtemoc
CP. 06500 Mexico D.F.
Telefonos: 55 - 4618.7500
Oficinas Zona Poniente
Av. Vasco de Quiroga 3900, Piso 10
Del. Alvaro Obregon
CP.01219 Mexico D.F.
Telefonos: 55 - 4618.1044
                  55 - 3089.5089
E-mail para Cotizaciones: contacto@amdemexico.com.mx
Hora
Horario de atención: De lunes a viernes de 9:00 am. A 6:00 pm.
Oficinas Naucalpan Edo de Mexico
Pafnuncio Padilla 26, Piso 3
Ciudad Satelite
CP. 53100 Estado de México
Telefonos: 55 - 6585.5761
Oficinas Cuernavaca
Av. Domingo Diez Ext. 1589
"Plaza Corporativa" Int. 117
Despacho 8 Col. Del Empleado
Telefonos: 777 - 313.3461
Col. Cuauhtémoc Del. Cuauhtémoc
Corporativo Diamante Edificio A
Telefonos: 55 - 5323.9429
Naucalpan de Juarez
                  55 - 3089.3845
                  777 - 313.7022
                  777 - 298.3461
CP. 62250 Cuernavaca, Morelos
contacto@ammexicoavaluos.com.mx
Av. Insurgentes Sur 105, Piso 14
Col. Juarez Edificio El Greco
Del. Cuauhtemoc
CP. 06600 Mexico D.F.
Telefonos: 55 - 3089.5089
                  55 - 6585.5761
Vaya al Contenido

Menu Principal:

Avalúos > Avalúos por Tipo de Bienes

AM Ingeniería y Avalúos de México S.A. de C.V.

AVALÚOS INMOBILIARIOS. VALUACIÓN DE CASAS E INMUEBLES

RESUMEN AVALUOS INMOBILIARIOS
AVALÚOS INMOBILIARIOS.- Estos avalúos sirven para conocer el valor de un inmueble, ya sea casa, terreno, departamento, locales, oficinas, edificios, a una determinada fecha en base a las características físicas, constructivas, ubicación, edad y uso del bien, adicionalmente de una investigación y análisis de mercado
Resumen Avalúos Inmobiliarios
AVALÚOS INMOBILIARIOS
Los Avalúos Inmobiliarios pueden ser aplicados a todo Bien Inmueble, entre los que podemos destacar los siguientes tipos de propiedades:

1.- Vivienda o Habitacionales: Casas solas, Departamentos, Casas en Condominio y Terrenos Urbanos con uso de suelo Habitacional.
2.- Comerciales: Locales, Oficinas, Edificios Comerciales y de Oficinas.
3.- Industriales: Bodegas, Naves Industriales.
4.- Servicios: Hoteles, Hospitales, Estacionamientos, Etc.
5.- Agrícolas: Terrenos y Construcciones de uso Agrícola y Forestales
6.- Inmuebles en Construcción – Avance de Obra
7.- Inmuebles con Características Especiales.

De acuerdo al Objeto (Valor que se calcula en el avalúo) y al Propósito (Finalidad o Trámite que se realizará con el avalúo), éstos se pueden clasificar en:

Avalúos Comerciales.- Para conocer el Valor de Mercado de un Inmueble. Utilizados en operaciones de mercado: Negociación de Compra-Venta, Justipreciación de Rentas, Garantías y Créditos Hipotecarios (SOFOM, SOFOL y algunas Instituciones de Crédito), Seguros y Fianzas, Judiciales (para ciertos casos), Créditos Fiscales ante Hacienda (SAT), Mayor y Mejor Uso (viabilidad y aprovechamiento del inmueble), Fusión o Liquidaciones de Empresas, Expropiaciones, Etc.

Avalúos Fiscales.- Utilizados para la Escrituración de Inmuebles. También para realizar la Subdivisión / Fusión de un predio.

Avalúos Catastrales.- Utilizados para Calcular el Valor Catastral del Inmueble. Se emplean, entre otros Trámites, para la Actualización y Correcciones de las Boletas Prediales.

Avalúos Judiciales.- Avalúos del tipo Comerciales, pero cuando lo solicita un Juez y dicho avalúo debe ir firmado por un Perito Valuador registrado en el Tribunal de Justicia del DF. Aplica para Juicios Civiles y Mercantiles, Intestados, Disoluciones Maritales, Disoluciones de Sociedades, Embargos, Daños, Indemnizaciones, Liquidaciones de empresas.

Avalúos Bancarios.- Requeridos a personas o empresas quienes solicitan un crédito. Estos avalúos son solicitados por Entidades del Sistema Financiero Mexicano: Bancos, Fovissste, IMSS, Issfam (Instituto de Seguridad Social Para las Fuerzas Armadas Mexicanas).
Avalúos Inmobiliarios
CONCEPTOS REFERENTES A AVALÚOS INMOBILIARIOS
Definición de Avalúo Inmobiliario
Avalúo es una estimación de valor de un bien a una fecha determinada, donde valor significa el equivalente en cifras monetarias o la utilidad que posee dicho bien, el cuál se  obtiene a través de un dictamen técnico imparcial. Este dictamen se determina en base a las características físicas, constructivas, ubicación, edad y uso del bien, adicionalmente de una investigación y análisis de mercado.

Criterios que se toman en cuenta en la elaboración de Avalúos de Inmuebles

Ubicación del inmueble.- Es la plusvalía que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés medio, semiresidencial, o residencial según sea el caso. Así como también si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importantes.  

Edad del inmueble.- Edad del inmueble desde la terminación de obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo.  

Estado de conservación.- Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones óptimas de habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue construido.  

Acabados del inmueble.- Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de construcción (losetas cerámicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.), utilizados en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de calidad buena, mediana o económica, que influyen de una manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble.
Conceptos referentes a Avalúos Inmobiliarios
ENTREGABLE DE UN AVALÚO INMOBILIARIO
Entregable de un Avalúo Inmobiliario
Usted debe recibir un documento en el que se incluya y analice la siguiente información.

I.- Antecedentes
● Solicitante del Avalúo.
● Domicilio
● Perito Valuador
● Cédula del perito valuador
● Fecha de inspección
● Fecha de caducidad del avalúo
● Inmueble que se valúa
● Régimen de propiedad
● Propietario del inmueble
● Objeto del avalúo
● Propósito o destino del avalúo
● Ubicación del inmueble
● Cuenta predial del inmueble
● Cuenta de agua del inmueble

II.- Características Urbanas
● Clasificación de la zona.- De acuerdo a la reglamentación urbana de la localidad. Plan o Programa de Desarrollo Urbano.

● Tipo de construcción dominante.- Describir el tipo de construcción dominante en la zona.

● Población.- Si es escasa, regular o normal, semidensa o densa, esto en función de la densidad de población de la misma.

● Uso de suelo.- Indicar el que se indique en los planes vigentes de desarrollo urbano de la zona, el destino que se le de a la ocupación o empleo del terreno, así como el número de niveles permitidos, área libre permitida y superficie mínima de construcción.

● Vías de acceso e importancia de las mismas.- Indicar las vialidades vehiculares que directa o indirectamente permiten el acceso a la zona.

● Servicio públicos de la zona.- servicios públicos en la zona donde se encuentra el inmueble sujeto, pueden ser completos e incompletos: abastecimiento de agua potable, drenaje y alcantarillado, red de electrificación, paramentos de vialidades, banquetas o aceras, red telefónica, gas natural, vigilancia, transporte y recolección de desechos sólidos.

● Equipamiento y mobiliario urbano.- señalar el conjunto de edificaciones, elementos funcionales, técnicas y espacios predominante de uso público en las que se realizan actividades complementarias a las de habitación y trabajo.

III.- Terreno
● Tramo de calles transversales limítrofes y orientación.

● Medidas y colindancias.

● Superficie total del terreno

● Superficie de construcción vendible del inmueble

● Indiviso (en su caso).- para bienes de régimen privado colectivo, será necesario especificar el porcentaje de indiviso correspondiente; dato que se obtiene principalmente de escrituras públicas de la propiedad y refleja el valor nominal que le corresponde a la unidad condominal, en relación con el valor nominal de todo el condominio.

● Topografía y configuración

● Servicios y/o restricciones

● Croquis de localización ( Macro localización y micro localización)

IV.- Descripción General del Inmueble
● Uso del Inmueble.- se describe la edificación indicando el uso actual que tiene, y haciendo una descripción de las mismas de forma lógica y ordenada que permita reconocer la distribución por niveles de las dependencias o espacios que la conforman. Cuando se trata de bienes inmuebles en régimen de propiedad colectiva, se indicará la descripción general de la edificación o conjunto de construcciones a la que pertenece la unidad condominal que se valúa para a continuación hacer la descripción detallada de esta última, en los términos antes señalados.

● Tipos de construcción
● Superficie de construcción
● Calidad y clasificación de las construcciones (según normas de tesorería)
● Número de niveles
● Edad aproximada de la construcción (según normas de tesorería)
● Vida útil remanente (según normas de tesorería)
● Vida total (según normas de tesorería)
● Estado de Conservación
● Calidad del proyecto
● Unidades rentables susceptibles de rentarse

V.- Elementos de Construcción
Una vez que el perito realiza la inspección al inmueble obtiene estos elementos en donde se describe el sistema de construcción que se utiliza, materiales de construcción, medidas de los mismos, calidad de muebles, diámetros de tuberías, tipo de instalaciones del inmueble sujeto a estudio.

A)
● Cimientos
● Estructura
● Muros
● Entrepisos
● Techos
● Azoteas
● Bardas
B)
● Aplanado
● Plafones
● Lambrines
● Pisos
● Zoclos
● Escaleras
● Pintura
● Recubrimientos especiales
● Carpintería
● Instalación Hidráulica-Sanitaria
● Instalación eléctrica
● Puertas y ventanería metálica
● Vidrería
● Cerrajería
● Fachadas
● Instalaciones Especiales, elementos accesorios y obras complementarias

VI.-Precios de construcciones de características similares (con base en manuales de costos).

VII.- Enfoque de Mercado
Es normalmente considerado el enfoque más directo, recibiendo el mayor  peso específico, cuando  se  valúan  inmuebles  habitacionales,  en los cuales se cuenta  con adecuada investigación de mercado de propiedades similares en la zona del sujeto. Basándose en  el Principio de la Sustitución, su sana aplicación requiere que se cuente con un número razonable de comparables y que los ajustes de las características de éstos sean realizados acertadamente.

En esta parte se analizan lo bienes similares al sujeto en estudio, que aplicándoles factores de homologación tal como lo marca tesorería se llega a un valor por metro cuadrado que finalmente multiplicado por los metros cuadrados de construcción del inmueble se obtiene el valor del mismo.

VIII.- Enfoque Físico
Es normalmente adoptado cuando estamos tratando con propiedades de uso especializado, propiedades nuevas o sin terminar o con propiedades que rara vez  son  vendidas o  rentadas  en  el mercado.

Se analizan los terrenos similares al sujeto que se encuentren en la zona, se le aplican factores de homologación y finalmente se llega al valor por metro cuadrado de terreno, se obtiene también el valor de reposición nuevo de las construcciones aplicando valores de manuales de construcción a todo eso se le suma las instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.

IX.- Enfoque de Capitalización de Ingresos
Basado en el Principio  de la Anticipación, resulta particularmente útil cuando se valúan propiedades que   normalmente son adquiridas como inversión, basándose  en  su  capacidad  para  generar  ingresos. Conjuntos  residenciales (incluyendo edificios de departamentos grandes y pequeños), edificios comerciales o inmuebles industriales representan buenos ejemplos de estos tipos de propiedades.

Este enfoque estima el valor presente de los beneficios futuros derivados del bien. Para ello se analiza y aplica la tasa de capitalización adecuada y deducciones apropiadas para el tipo de inmueble que se está valuando. Para ello se necesita realizar un estudio de inmuebles similares al sujeto que se encuentren en renta.

X.- Consideraciones previas a la conclusión
Se relacionan circunstancias, factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en la conclusión.
Se argumentan y fundamentan objetivamente, las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido sin perder de vista el propósito del avalúo.
Se deberá incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicios del valuador, contribuyan al mejor uso del avalúo.

XI.- Conclusión ( Resultado ó Valor del Inmueble)
El valor concluido se indica en números redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su elaboración.
El importe del valor concluido siempre se expresará en moneda nacional.
Firma del perito.

XII.- Anexos
● Fotografías ( que se obtienen al momento de la inspección técnica en sitio realizada por el perito valuador).
● Fotos de comparables.
● Planos del levantamiento (cuyas mediciones se realizan en sitio por el perito valuador).
Entregable de un Avalúo Inmobiliario
 
Av. Insurgentes Sur 105, Piso 14 Col. Juarez
Oficinas Zona Centro
Edificio El Greco. Del. Cuauhtemoc
CP. 06600 Mexico D.F.
Telefonos: 55 - 3089.5089
Oficinas Zona Poniente
Av. Vasco de Quiroga 3900 Piso 10, Santa Fe
Corporativo Diamante Edificio A
CP.01219 Mexico D.F.
Telefonos: 55 - 4618.1044
                55 - 6585.5761
                55 - 3089.5089
Email para cotizaciones: contacto@amdemexico.com.mx
Horario de atención: De lunes a viernes de 9:00 am. A 6:00 pm.
Hora
Oficinas Naucalpan Estado de México
Pafnuncio Padilla 26, Piso 3
Ciudad Satélite, Naucalpan de Juárez
CP. 53100 Estado de México
Telefonos: 55 - 6585.5761
                55 - 5323.9429
Oficinas Cuernavaca
Av. Domingo Diez Ext. 1589
"Plaza Corporativa" Int. 117
Despacho 8 Col. Del Empleado
Telefonos: 777 - 313.3461
                777 - 313.7022
                777 - 298.3461
CP. 62250 Cuernavaca, Morelos
contacto@ammexicoavaluos.com.mx
Rio Misisipi 49 Piso 14
Col. Cuauhtémoc Del. Cuauhtémoc
CP. 06500 México D.F.
Telefonos: 55 - 4618.7500
                55 - 3089.3845
Todos los derechos reservados © 2009 AM INGENIERIA Y AVALUOS DE MEXICO S.A. DE C.V.
Telefonos: 55 - 4618.7500 / 55 - 3089.5089
Email para cotizaciones: contacto@amdemexico.com.mx
comtacto@ammexicoavaluos.com.mx
Regreso al contenido | Regreso al menu principal